住宅ローン減税の延長はいつまで？要件や控除率を解説

まずは、住宅ローン減税の概要について解説します。住宅ローン減税を受けるメリットや延長期間、対象額も一緒に取り上げますので、順番にチェックしていきましょう。

住宅ローン減税とは、住宅ローンの残高に応じて所得税が控除される制度のことです。三井住友信託銀行による「住まいと資産形成に関する意識と実態調査」（2022年）のアンケート結果では、住宅購入者の約8割が住宅ローンを利用しています。

住宅ローンは住宅の購入や改築のために金融機関から借りるお金、つまり借入金のため、毎月のローン返済は元金＋金利分を支払います。住宅ローン減税では、年末時点でのローン残高のうち、0.7％を当該年度の所得税から差し引くこととなります。

住宅ローン減税を利用する最大のメリットは、節税ができる点です。節税は合法的に税負担を軽減できる方法で、個人が本来納めるべき所得税や住民税を減らせます。

住宅ローン減税はあくまで所得税の減税制度であり、通常は住民税が安くなることはありません。ただし、所得税が少なく、かつ住宅ローン控除の額が所得税から引ききれない場合は、残額を住民税から控除するため、結果的に住民税が安くなります。

また、住宅ローン控除の借入限度額を超えて住宅ローンを借りている場合は、住宅ローン控除の恩恵が少なくなる点に注意しましょう。

2022年の税制改正大綱の閣議決定により、住宅ローン減税が受けられる期間は2022年より新築住宅は原則13年、中古住宅は10年という形に変更されました。

当初の予定では、住宅ローン減税が終了するタイミングは2021年末でしたが、新型コロナウイルスや2050年カーボンニュートラルを実現するための対応など、諸々の事情によって2025年まで延長が決まっています。

2022年の税制改正大綱の閣議決定によって、住宅ローン減税は年末時点の借入残高の0.7%が控除対象と定められました。この控除率は全期間一律となっています。

また、ともに所得のある夫婦がペアローンを組み、住宅の所有権を夫婦共同名義とした場合、夫婦それぞれが住宅ローン減税を受けられます。条件次第ですが、どちらか一方のみが契約するよりも控除額が数十万円上がる可能性もあるため、気になる方は専門家に依頼して試算してもらいましょう。

住宅ローン減税を受けるためには、さまざまな条件をクリアする必要があります。この条件は、年度によって変更されるケースも少なくありません。

ここでは、2024、および2025年に住宅ローン減税を受けるための条件について解説します。条件の見落としがないように、ひとつずつしっかり確認していきましょう。

2022年度の税制改正によって、原則2024年1月以降に建築確認を受けて新築された住宅は、省エネ基準に適合することが住宅ローン減税の必須要件となりました。

省エネ住宅とは、エアコンや照明など、家庭で使うエネルギー消費量を抑えるための設備や建築資材を導入した住宅のことです。以下は、住宅性能に応じた借入限度額です。

住宅性能に応じた借入限度額

※一般の新築住宅は2023年12月末までに建築確認を受けた住宅、または2024年6月末までに建築された住宅は、借入限度額を2,000万円として10年間控除対象になります。

住宅ローン減税の申請時には、建設住宅性能評価書または住宅省エネルギー性能証明書が必要となるため、手元にない場合は建築士、または売主業者に相談して入手しましょう。

住宅ローン減税は、原則として制度を利用する本人が主として住む住居でなければ適用されません。そのため、別荘など普段生活しない住宅や、投資目的で購入した物件や土地だけを購入した場合は、制度の対象外となります。

ただし、例外としてやむを得ない事情で本人が住めない場合は、扶養家族に住んでもらうことで制度の利用が可能です。

また、転勤で一時的に住宅ローン減税が受けられない状況の場合、控除を受けられなかった期間分の延長はありませんが、居住を再開した場合は再び期間終了分まで適用されます。

住宅ローンの返済期間を10年以上で組んでいることも、制度を利用する条件のひとつとして挙げられます。制度の対象となるのは銀行や信用金庫などの金融機関で扱われている住宅ローン、住宅金融支援機構や地方公共団体などからの借入金です。

親族や友人、知人など、お金を借りた相手が金融機関以外の場合は、住宅ローン減税の対象にならないため注意しましょう。また、勤務先からの借入金などで無利子または利率0.2％未満の場合、減税制度が利用できません。

入居した年とそれ以前の2年、計3年間にほかの優遇装置を受けている場合も制度対象外となります。たとえば、一定の要件を満たしたうえで住宅を売却し、軽減税率の特例措置を受けた場合、新しく住宅を購入しても住宅ローン減税制度は併用できません。

そのため、どの制度を利用すれば減税に効果的か、事前によく検討しておきましょう。もし減税について相談したい場合は、所轄の税務署の相談窓口に問い合わせるほか、ファイナンシャルプランナーをはじめとする金融専門家の力を借りるのがおすすめです。

住宅の引渡し、または工事の完了から6か月以内に減税の適用対象である本人が居住しない場合、制度の利用はできません。たとえば、住宅の引き渡しから1年後に入居した場合は適用対象外となってしまいます。

減税制度を利用するためには、原則として住宅の床面積が50平方メートル以上でなければなりません。税金の優遇を受けるうえでの床面積は、登記所に登録される正式な登記簿面積のことです。

マンションの場合は、専有部分の床面積が該当します。不動産広告に書かれている専有面積だけで判断すると、床面積が足りず減税制度の対象から外れてしまう可能性があるため注意しましょう。

特例として、合計所得金額1,000万円以下の方で、2023年末までに建築確認を受けた床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の特例居住用家屋または特例認定住宅は対象となります。

また、床面積が50平方メートル以上あっても、事務所としての利用など、住居の1/2を住居用スペースとして使用していない場合も制度の対象外になります。

住宅ローン減税は節税に効果的な制度ですが、条件によっては利用できない場合があります。たとえば、合計所得金額が2,000万円を超えている場合は適用対象外となります。

また、中古住宅の場合は、床面積に加えて一定の耐震性も確保しなければなりません。具体的には、1981年以降の建築日のもの、または建築後に利用された履歴があり地震に対する安全基準を満たしていると証明されたもののいずれかでなければなりません。

そのほかにも、新耐震基準に適合する建物であること、新耐震基準に適合しない建物を取得する際に、耐震改修工事を実施し耐震基準適合証明書を得ることも条件として挙げられます。こうした中古住宅の条件は見落としがちのため、購入の際に必ず確認しておきましょう。

住宅ローン減税が適用される住居の要件は、新築住宅と中古住宅とで詳細が異なります。具体的にどのような違いがあるのか、順番にチェックしていきましょう。

新築住宅の場合、戸建てとマンション、どちらも減税の対象となります。ただし、2024年以降に以下の住宅タイプ以外のものに入居する場合、減税の対象とはならないため注意してください。

● 長期優良住宅
● 低炭素住宅
● ZEH水準省エネ住宅
● 省エネ基準適合住宅

減税対象となるのは、上記のいずれかの住宅のみです。また、控除期間は原則13年間で、毎年税額控除を受けることが可能です。

2024年入居の場合、子育て世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯かどうかにより借入限度額が異なります。こうした世帯は2022～2023年入居の場合の借入限度額を維持する上乗せ措置が受けられるため、当てはまる方は積極的に検討するのもよいでしょう。

中古住宅を買う場合、戸建てなら築20年、マンションなら築25年以内の物件であれば10年間減税制度が利用できます。1981年以前に建てられた住宅など、築年数によって一定の耐震基準をクリアしなければ適用になりません。

戸建て住宅で築21年以上、マンションで26年以上の物件でも、新耐震基準に適合すると証明された物件、または既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している物件であれば減税制度の対象となります。

また、リフォームを前提に中古住宅を購入するケースもありますが、こうしたリフォーム工事でも減税制度が利用できます。

ただし、リフォームで減税制度の適用を受けるためには、一般住宅の増改築や大規模な修繕、一定のバリアフリー改修工事など、工事内容の条件をクリアしなければなりません。工事内容が利用条件に該当するか、あらかじめ確認しましょう。

続いて、住宅ローン減税の計算方法と早見表を紹介します。住宅のタイプによって詳細が異なるため、しっかり確認しておきましょう。

計算方法は、入居年度によって異なります。2024～2025年に入居する場合の計算方法は、以下のとおりです。

控除額＝年末時点の住宅ローン残高×控除率0.7％

たとえば、前年の年末のローン残高が2,000万円の場合、控除額は2,000万円×0.7%＝14万円となります。

認定長期優良住宅とは、長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅のことです。認定してもらうためには、長期優良住宅の建築、および維持保全の計画を作成し、所管行政庁に申請する必要があります。

2022～2023年に入居した場合、控除額は最大5,000万円×0.7%＝35万円になります。一方で、2024～2025年に入居する場合の最大控除額は4,500万円×0.7%＝31.5万円です。

認定低炭素住宅とは、読んで字のごとく二酸化炭素の排出を抑制するための措置が講じられている建築物の総称です。認定は都道府県や市、区など、所管行政庁が実施します。

計算式は認定長期優良住宅と基本的には同じで、2022〜2023年に入居する場合の控除額は最大5,000万円×0.7%＝35万円で、2024〜2025年に入居する場合の最大控除額は4,500万円×0.7%＝31.5万円です。制度改正によって最大控除額や利率が変更される可能性もあるため、定期的に確認するのをおすすめします。

住宅ローンがどの程度減税してもらえるのか、またいつまで控除が受けられるのか、早見表を用意したので参考にしてください。

＜新築の控除額＞

＜中古住宅の控除額＞


＜控除期間＞

住宅ローン減税の計算方法など基本的な情報について理解を深めたところで、ここからは実際に住宅ローン減税を受けるための方法を解説します。スムーズに減税制度を利用するためにも、しっかり読み込んでおきましょう。

大前提として、減税制度を利用するためには確定申告が必要です。確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得の金額とそれに対する所得税の額を計算し、源泉徴収された税金や予定納税額などがある場合には、その過不足を精算する手続きを指します。

1年間の所得に対して予定納税額、または源泉徴収税額が多い場合は、税金の還付が受けられ、納税額が少なければ不足分を納税しなければなりません。住宅ローン控除をはじめとするさまざまな控除を受ける際もこのとき申告します。

通常の確定申告期間は毎年2月16日から3月15日と定められていますが、住宅ローンの減税に関する申告だけであれば、確定申告期間に限らず居住開始日の翌年の1月1日から5年間いつでも申告ができます。

会社で年末調整を行う会社員の方は、住宅を購入した1年目のみご自身で確定申告を行い、住宅ローン控除を受けるための手続きを完了させる必要があります。2年目
以降は、通常どおり年末調整のみで問題ありません。

必要書類を用意して確定申告書を作成、提出するのが確定申告の基本的な流れです。近年は国税庁がサービスを提供している確定申告書の作成サイトや、直感的に操作できる確定申告ソフトも登場しており、必要に応じて活用するのをおすすめします。

確定申告において困難なポイントは、やはり複数ある必要書類を集める点です。数の多さもさることながら、住宅ローン控除申請書や確定申告書は税務署、住宅ローンの借入残高証明書は金融機関など、必要書類の入手場所はそれぞれ異なっています。

必要書類の一覧は国税庁の公式サイトから確認できるため、スムーズに確定申告を実施するためにもあらかじめ確認しておきましょう。

新築、中古、そして定長期優良住宅に共通の確定申告の際に必要な書類は、以下のとおりです。

● 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
● 住宅ローンの借入残高証明書
● 建物、および土地の登記事項証明書

このほかに、確定申告の基本的な必要書類である確定申告書、マイナンバーカードなどの本人確認書類、勤務先の源泉徴収票なども用意しましょう。

確定申告期間内に書類を用意できない場合は、後日イメージデータの送信、または郵送などで税務署に提出する方法もあります。ただし、3月15日を過ぎてしまうと対応してもらえないため、必要書類は余裕を持って準備しておきましょう。

2024年以降に新築住宅へ入居する場合、以下の書類のどちらかが必要となります。

● 認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のいずれかに該当していることを証明する書類
● 2023年12月31日以前に建築確認を受けたことを証明する確認済証または検査済証のコピー、または2024年６月30日以前に建築されたことを証明する登記事項証明書

後者の場合は、先述のとおり借入限度額は2,000万円、控除期間は10年間が適用となります。前者・後者いずれの場合も証明できない場合、住宅ローン減税は受けられないため注意しましょう。

中古住宅を購入し入居する場合、条件によって以下の書類が必要です。

● 買取再販住宅の場合
増改築等工事証明書
給水管や排水管、または雨水の浸入を防止する部分の瑕疵を担保するリフォーム工事瑕疵保険契約（該当する工事を実施した場合）

● 中古住宅を購入し住宅リフォームなどを行う場合
増改築等工事証明書（増築・改築・建築基準法上の大規模修繕や模様替え工事の場合は、確認済証のコピーまたは検査済証のコピーでも可）

● 中古住宅で登記簿上の建築日付が1981年末以前の場合
耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書（耐震等級に係る評価が１、等級２または等級３であるものに限る）のコピーまたは既存住宅売買瑕疵保険契約付保証明書

● 中古の認定長期優良住宅の場合
承継通知書のコピー

耐震基準適合証明書は、住宅をはじめとする建物の耐震性が、建築基準法で定められた耐震基準を満たしていることを証明する書類です。自動的に発行されるものではないため、取得したい場合は必要書類をそろえ、指定確認検査機関や建築士事務所に所属する建築士などに依頼する必要があります。

住宅性能評価書は、国土交通大臣に登録した第三者評価機関が全国共通ルールのもと、住宅の性能を公平な立場で評価し、その結果を表示した書類です。全国の評価センターや保証検査機関などで審査してもらうことで、取得できるようになります。

認定長期優良住宅の場合は、確定申告の際に認定通知書のコピーが必要になります。認定通知書は、登録住宅性能評価機関で審査または確認を受けた後、所管行政庁によって長期優良住宅として認められたこと証明する書類です。

申請時に提出した書類にとくに不備がなければ、1週間ほどで認定通知書は交付されます。認定通知書は基本的に再発行ができないため、管理には十分注意してください。

ただし、自治体によっては長期優良住宅の認定を受けたことを証明するほかの書類が発行できるため、認定通知書を紛失した場合は自治体の建設課に問い合わせてみましょう。

最後に、住宅ローン減税制度を利用する際に押さえておきたい注意点を紹介します。いずれも見落としがちなポイントのため、必ず確認しておきましょう。

住宅ローン減税は、ふるさと納税や医療費控除など、ほかの控除とも併用可能です。併用によってさらに税負担が軽減されるケースもあるため、事前に控除を併用した場合の試算を行いましょう。

住宅ローンの返済期間の短縮や、総返済額を抑えたい場合は、毎月の返済とは別に任意のタイミングで返済する繰上返済がおすすめです。繰上返済は額が大きく、かつ時期が早いほど高い効果が期待できます。

ただし、繰上返済は金利が低いと、利息軽減効果が小さいです。とくに昨今は、1％を下回るような低金利の住宅ローンが当たり前になっています。

そのため、繰上返済はあらかじめ金融機関が提供しているローンシミュレーターを使い、本当に利息軽減効果があるのか調べてから行いましょう。

新しい家を建てても、転勤や単身赴任などが原因で、一時的に新居を離れなければならない方もいるでしょう。すでに説明しているように、住宅ローン減税制度を利用する本人が家に住んでいない場合は、制度の対象外となってしまいます。

やむを得ない事情で減税制度の対象となる住人が家から離れる場合は、親族に引き続き居住してもらう、または税務署へその旨の届出を行うなどしましょう。その後改めて新居で暮らすようになれば、再び減税制度を利用できます。

ただし、再び住み始めた年にその家を賃貸に出していた場合は、その年度分の減税は受けられません。

以上、住宅ローン減税の要件や控除率、利用する際の注意点などについて取り上げてきました。住宅ローン減税制度は、条件さえそろえてしまえば誰でも利用できます。自分で必要書類を用意し確定申告する煩雑さはありますが、最近では便利な会計ソフトも多数登場しているため、積極的に利用すれば大きな問題とはならないでしょう。

ただし、定期的に制度の内容は変化しているため、見落としが発生しないように事前に国税庁のサイトをチェックするようにしてください。必要に応じてファイナンシャルプランナーをはじめとする、金融の専門家に相談するのもおすすめです。

群馬セキスイハイムでは、住宅ローン減税制度に関する相談も受け付けています。土地探しから家づくり、資金の相談までサポートしているため、初めて家を建てる方も安心です。気になる方は、ぜひお気軽に県内展示場にお越しください。