4000万円の住宅ローンを組める人の年収は？無理のない返済計画

住宅を購入する際、金融機関が融資を決定する基準のひとつが「年収倍率」です。年収倍率とは、借り入れできる金額が世帯年収に対してどの程度の割合を占めるかを示す指標で、返済の負担感を把握するために役立つ値となります。

ここからは、年収倍率を使ったローンの計算方法と、4,000万円の家を買える人の適正年収について解説します。

適正なローン額を試算するには、以下の2つの方法があります。

● 年収倍率を求める方法
● 返済負担率から試算する方法

年収倍率は「住宅ローン総額÷世帯年収」で求めます。ローンの借入額を決める際、一般的に年収倍率は5〜7倍程度 が目安とされています。2023年度の「フラット35利用者調査」によると、群馬県では7.2倍が平均です。

たとえば、世帯年収が700万円の場合、5倍の年収倍率で計算すると、3,500万円の借入が適正範囲です。7倍の倍率で計算すると、4,900万円まで借り入れが可能になります。

また、住宅ローンの審査では、年収倍率に加えて「返済負担率」も重視されます。返済負担率とは、年間の返済額が年収の何割を占めるかを示す指標のことです。群馬県では、平均が24.3%です。

割合が増えると負担が重くなり、生活費や貯蓄に影響を及ぼす可能性があります。無理なく返済を続けるためには、収入の変動やライフイベントを考慮し、長期的に安定した資金計画を立てることが大切です。

ローンの借入額を決める際は、金融機関のシミュレーションを活用し、収入や生活費とのバランスをしっかりと見極めるようにしましょう。

出典：（住宅金融支援機構）（2023年度 フラッ ト35利用者調査）（https://www.jhf.go.jp/about/research/loan_flat35.html）

一般的に、住宅ローンの借入額は年収の5〜7倍が適正範囲 とされており、4,000万円のローンを組む場合は少なくとも600万円以上の年収が求められます。ただし、生活費や貯蓄を考慮すると、より安心して返済を続けるためには670万円以上 が望ましいといえます。

借入可能額を試算する際、年収を基準にした計算が有効です。たとえば、額面年収を6倍にした数値が借入可能額の目安となります。

実際に計算すると、4,000万円のローンに適した年収は570万円から800万円程度となります。4,000万円のローンを組むには年収670万円程度が適正な範囲と判断できるでしょう。

一方、返済負担率は年間返済額を年収で割って算出され、25%以下 が望ましいとされています。たとえば、年収670万円の場合、年間返済額が約168万円以内であれば、無理のない範囲といえます。

ただし、年収倍率が高くなると毎月の負担が増え、家計に余裕がなくなる可能性があります。無理のない住宅購入を実現するには、年収だけでなく、生活費や将来の支出を見据えた計画が欠かせません。

住宅ローンを無理なく返済するためには、以下5つが効果的です。

● 頭金の増額
● 繰り上げ返済
● 住宅ローン控除
● 住宅ローンの変更
● 住宅プランの見直し

それぞれの方法について解説します。

住宅ローンの返済を抑えるために、効果的な方法のひとつが頭金の増額です。一般的に、物件価格の10〜20%を頭 金として用意するのが目安とされています。20%より多くの資金を投入すると借入額が減少し、利息の負担を軽減することが可能です。

たとえば、4,000万円の住宅を購入する際、頭金を30%の1,200万円用意できれば、ローンの借入額は2,800万円まで抑えられます。毎月の返済額が少なくなるだけでなく、総支払額も大幅に削減可能です。

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別にまとまった額を支払い、利息の負担を減らす手段です。主に「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があり、それぞれ異なる特徴を持っています。

返済期間短縮型は、毎月の支払額を変えずにローンの完済時期を早める方法です。支払う利息の総額が減少するため、長期的に見ると大きな節約効果を得られます。

一方、返済額軽減型は、ローンの期間を維持したまま毎月の負担を抑える方法です。家計の余裕を確保しながら、返済を続けやすい特徴があります。

住宅ローン控除は、一定の条件を満たした住宅ローン利用者が、年末時点でのローン残高に応じて所得税の控除を受けられる制度です。控除を活用することで、住宅の取得にかかる費用を抑えられます。

また、控除額を活かして生活費に回したり、繰り上げ返済をして返済期間を短縮したりすることも可能です。ただし、住宅ローン控除を受けるには、初年度に確定申告を行う必要があります。会社員であっても、初年度のみ確定申告を済ませなければ、控除は適用されません。

さらに、適用には物件の省エネ基準や築年数などの条件が設けられており、すべての住宅が対象になるわけではありません。事前にハウスメーカーへ相談し、控除の対象となるか確認する必要があります。

住宅ローンの負担を軽減する方法のひとつとして、借り換えが挙げられます。現在のローンより低金利のプランに変更すれば、毎月の返済額を抑えたり、総支払額を削減したりすることが可能です。

ただし、借り換えには再審査が必要となるほか、手続きには時間と手数料がかかります。また、金融機関によっては諸費用が高額になることもあるため、契約内容を十分に確認することが大切です。

コストを抑えて快適な住まいを実現するためには、設計の段階で無駄を省き、効率的な構造を採用することが重要です。たとえば、総2階建てにすることで、基礎や屋根の面積を最小限に抑え、資材の使用量を削減できます。

また、屋根の形状をシンプルな切妻や片流れにすると、施工費を抑えつつ耐久性を確保しやすくなります。外壁の凹凸を減らして、建築費・メンテナンスコストを抑える方法も効果的です。

共働き世帯が利用できる住宅ローンは、以下の3つです。

● ペアローン
● 収入合算契約（連帯債務型）
● 収入合算契約（連帯保証型）

それぞれのローンについて解説します。

ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、2本のローンを組む方法です。ペアローンを利用すると、単独で借り入れるより高額な融資を受けられるため、希望する物件の購入が現実的になります。

住宅の所有権は共同名義となり、出資割合に応じて持ち分が決まります。双方が資産を分け合える点も特徴といえるでしょう。

また、ペアローンの場合は、それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、税制上のメリットが大きくなります。単独でローンを組む場合と比べて、より多くの減税措置を受けられる可能性があることから、長期的な負担軽減につながる点も魅力です。

しかし、ペアローンには注意すべき点もあります。たとえば、2人分のローン契約となるため、事務手数料や契約時の諸費用が倍になることなどが挙げられます。もし離婚となった場合、住宅の売却が困難になったり、残債の処理が複雑になったりする可能性がある点にも注意が必要です。

収入合算契約（連帯債務型）は、夫婦の収入を合算して住宅ローンの審査を受けることで、単独より高額な融資を受けられる仕組みです。1本のローンを夫婦で共有する形となり、双方が同じ債務を負う点が特徴です。

契約時には、夫婦のうちどちらかが主たる債務者、もう一方が従たる債務者として設定されます。どちらもローン全額に対して返済責任を持つため、金融機関は双方に対して請求できる権利を持ちます。 この点が、債務者が個別にローンを組むペアローンとは異なります。

連帯債務型の収入合算契約は、夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できるのが利点です。借入時の手続きがシンプルで、ペアローンのように契約が2本に分かれることがないため、諸費用の負担が軽減されます。

一方、デメリットとして、夫婦の収入が同程度の場合はどちらかに負担が偏る可能性があります。将来の収入変動やライフプランを慎重に考え、無理のない返済計画を立てましょう。

収入合算契約のひとつである連帯保証型は、夫婦のうち一方が主たる債務者として住宅ローンを契約し、もう一方が連帯保証人となる仕組みです。連帯保証人に返済義務はありませんが、債務者が支払いを滞らせた場合、連帯保証人が責任を負うことになります。

連帯保証型の特徴は、住宅ローン控除や団体信用生命保険の適用範囲が制限される点です。連帯保証人には住宅ローン控除の適用がなく、万が一の際も団信の保障対象外となります。 債務者に万が一のことがある場合、保証人に返済義務が発生するリスクがあります。

連帯債務型と比べて金融機関の取り扱いが多く、選択肢が豊富である点はメリットといえるでしょう。ただし、ローンの契約名義が主たる債務者のみとなるため、連帯保証人側には資産としての名義が残らない点には注意が必要です。

住宅ローンを組む際の注意点は、以下の2つです。

● ライフスタイルの変化を考慮する
● 額面の収入だけで計算しない

それぞれ解説します。

住宅ローンを契約する際には、将来の生活設計も考えましょう。返済期間が長期にわたるため、その間に出産や子どもの進学などのライフイベントが発生し、家計の支出が増える可能性があります。とくに教育費は、毎月の負担が想定以上に膨らむケースも考えられます。

また、共働き世帯では、育児や介護による一時的な収入減少も想定しておくことが大切です。産休や育休中の収入変動、転職による年収の変化、予期せぬ医療費の発生など、将来的な家計の変動に備えた柔軟なプランを設計する必要があります。

住宅ローンを計画する際には額面年収ではなく、手元に残る可処分所得を基準に考えることがポイントです。給与から所得税や社会保険料などが差し引かれるため、額面の金額がそのまま使えるわけではありません。

ローンの返済額を決める際に手取りを考慮せず計算すると、想定以上の負担が生じる可能性があります。とくに変動金利を選択する場合、将来的な金利上昇にも対応できるよう、余裕のある予算設定を意識することが大切です。

年収倍率や返済負担率をもとにすると、4,000万円の住宅ローンを組む場合の適正な年収は、670万円以 上とされています。借入額を抑えるためには、頭金を増やしたり、繰り上げ返済を活用したりすることが効果的です。
さらに、住宅ローン控除や借り換えを利用すれば、返済負担を軽減することも可能です。共働き世帯の場合、ペアローンや収入合算契約を活用すると、より多くの融資を受けられます。
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